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CGPI : un choix important

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Le rôle du CGPI : adapter l’investissement immobilier à l’investisseur

CGPI

CGPI, conseiller en gestion de patrimoine

En ce qui concerne l’investissement immobilier, l’avantage fiscal ne doit pas être une fin en soi et doit rester la cerise sur le gâteau. Le conseil en gestion de patrimoine (CGPI) permet à l’investisseur en immobilier de ne pas omettre l’essentiel : adapter l’investissement immobilier aux besoins de l’investisseur.

Defiscalisation immobilière : connaître les dispositifs

En matière de défiscalisation immobilière, différents dispositifs attractifs coexistent : loi Pinel, dispositif Malraux, LMNP (Location meublée non professionnelle), etc. Cependant, il est nécessaire de rester prudent avant d’investir en immobilier, sous peine de réaliser une mauvaise affaire, si le seul objectif est l’avantage fiscal. Face aux nombreux dispositifs de défiscalisation, l’avantage fiscal ne doit être la seule priorité, et le choix du produit d’investissement doit d’abord correspondre au profil patrimonial de l’investisseur immobilier et aux préoccupations de celui-ci. Pour ne pas faire d’erreur, il est donc important de s’assurer de l’appui d’un bon CGPI, choix primordial pour la bonne réalisation de ses objectifs.

Les conseillers en gestion de patrimoine compétents sont unanimes à ce sujet  : les avantages fiscaux inhérents à tel ou tel investissement immobilier ne doivent pas être la motivation principale. En effet, tout placement immobilier doit impérativement s’inscrire dans une perspective plus globale : s’assurer une épargne de précaution, construire ou élargir un patrimoine immobilier, assurer sa retraite, anticiper la transmission de son patrimoine… L’avantage fiscal doit être seulement la cerise sur le gâteau ! Le choix d’un bon CGPI (conseil en gestion de patrimoine immobilier) est donc très important. et permettra à l’investisseur immobilier d’éviter les mauvaises surprises. C’est en effet le CGPI qui fixera avec le l’investisseur immobilier en herbe le produit de défiscalisation qui correspondra au mieux aux revenus et aux objectifs de placement.

De plus, c’est CGPI qui saura éviter les pièges de la défiscalisation immobilière. Si les principaux dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, résidences services) semblent très attractifs, l’investisseur immobilier doit être très attentif afin d’en éviter les pièges et les mauvaises affaires.

Comment choisir un conseiller en gestion de patrimoine (CGPI) ?

Avant d’entreprendre une opération de défiscalisation immobilière, l’investisseur immobilier doit tout d’abord chercher conseil auprès d’un CGPI compétent, qui lui proposera un produit sûr et adapté à ses besoins et ses objectifs. “Pour conseiller des produits financiers, il faut disposer du statut de conseil en instruments financiers (CIF)”, rappelle Frédéric Tripier, CGPI chez Fiducée Gestion Privée. Ce statut, garantit en effet un casier judiciaire vierge, et impose l’adhésion de celui-ci à une association professionnelle reconnue par l’AMF (Chambre des indépendants du patrimoine, Anacofi-CIF, CNCIF, etc.).

Ces associations professionnelle reconnue par l’AMF imposent aux conseillers en gestion de patrimoine une formation continue et vérifient tous les ans, leur contrat d’assurance responsabilité civile. La vérification du contrat d’assurance responsabilité civile est un point très important car en effet, si un expert immobilier fait réaliser au particulier un montage fiscal suspect, le redressement fiscal pourrait être à sa charge. Le tampon de CIF n’est qu’un prérequis. Pour pouvoir proposer des produits bancaires, le conseiller en gestion de patrimoine doit posséder le statut “d’intermédiaire en opérations bancaires” (IOB). Certains CGPI détiennent également une carte de “courtier en assurances” pour proposer des contrats, et une carte d’agent immobilier afin d’intervenir dans les transactions immobilières. Face à tous ces sigles, Frédéric Tripier conseille aux particuliers d’exiger auprès du CGPI, lors de la prise de contact, un document récapitulant ses statuts, sa carte professionnelle et le numéro de son contrat d’assurance.

Choisir un CGPI adapté aux besoins de l’investisseur

Les vérification réglementaires étant effectuées, l’investisseur en immobilier peut désormais passer à la seconde étape de sa sélection : choisir le CGPI qui sera le plus adapté à ses besoins et ses objectifs à long terme. Pour François-Xavier Legendre, associé-gérant de Dauphine Patrimoine, “un bon conseiller doit avant tout être un généraliste qui dispose d’une vision globale tant sur les solutions disponibles que sur l’environnement fiscal et patrimonial. A contrario, un conseiller spécialisé dans un domaine, l’immobilier par exemple, aura tendance à recommander à son client d’investir dans cette classe d’actifs en toute bonne foi, sans se préoccuper de savoir s’il existe une solution mieux adaptée aux besoins de son client. C’est le même raisonnement pour un conseiller bancaire qui ne dispose que de l’offre produits de sa banque. On comprend que la liberté de choix du conseiller rend ses recommandations plus pertinentes”.

Le CGPI doit donc absolument être indépendant, c’est-à-dire ne pas être affilié à un réseau bancaire ou un promoteur immobilier, car le jugement de celui-ci pourrait être biaisé. “Quoiqu’il dise, ce CGPI sera enclin à proposer en priorité non pas les meilleurs produits, mais ceux de son partenaire”, avertit François-Xavier Legendre. En outre, les épargnants ont intérêt à rechercher les conseillers les plus aptes à répondre à leurs besoins, sachant qu’il existe des gestionnaires de patrimoine adaptés à chaque type de clientèle. “Par exemple, la clientèle de Dauphine Patrimoine est constituée de chefs d’entreprise, de cadres dirigeants et de contribuables soumis à l’ISF ; les conseillers connaissent très bien les problématiques et les enjeux de cette clientèle. Si en revanche, la recherche des clients portait sur l’expatriation ou sur de la prévoyance, il faut choisir un autre CGPI”, explique François-Xavier Legendre.

Dispositifs de défiscalisation immobilière : les pièges à éviter

Avant de prendre contact avec un CGPI, il est important de se familiariser avec les produits de défiscalisation immobilière comme le dispositif Pinel, le dispositif Malraux ou résidences services leurs particularités et leurs finesses. Ces différents dispositifs de défiscalisation doivent être compris et évalués par l’investisseur en immobilier avant de prendre contact avec un CGPI.

Dispositif Pinel : plus de souplesse

Pour relancer le secteur de l’immobilier, le gouvernement a voté dans le cadre de la loi de finances pour l’année 2015 le plan Valls-Pinel, venu remplacé le dispositif Duflot. Sur le papier, ce nouveau dispositif de défiscalisation est séduisant. Il offre plus de souplesse aux investisseurs immobiliers concernant le choix de la durée de mise en location du bien immobilier neuf: 6, 9 ou 12 ans, avec des réductions fiscales croissantes en fonction de cette durée. Second avantage décisif : la possibilité de louer le bien immobilier à ses ascendants ou descendants si ceux-ci ne font pas partis du foyer fiscal.

Dispositif Pinel : ratio loyer/prix

“Malgré ces atouts, la loi Pinel recèle quelques pièges”, selon Emmanuel Charlet, directeur associé de Fidexi. Celui-ci met en garde tout d’abord les investisseurs en immobilier contre certaines propositions attractives qui ont tendance à surévaluer les taux de rentabilité des biens immobiliers neufs vendus. “Le premier piège consiste à se focaliser uniquement sur la défiscalisation et d’oublier les règles de base qui prévalent dans tout investissement immobilier. Il faut acheter un bien dans un bon emplacement et au bon prix. Par ailleurs, il faut s’assurer d’un ratio loyer/prix pertinent. En effet, s’il est primordial d’investir dans un bel emplacement, encore faut-il que son prix soit en adéquation avec les loyers qui seront perçus. Des loyers trop faibles pénalisent mécaniquement la rentabilité du produit et ce dernier point est souvent occulté par les épargnants. À Paris, par exemple, la rentabilité est très faible, mais au moins, les investisseurs pensent acheter de la sécurité.”

Par ailleurs, le dispositif Pinel est exposé au risque de marché. Samantha Rouach, CGPI chez Platineos, met en garde “les clients qui idéalisent souvent l’immobilier, surtout dans le contexte actuel où les perspectives de valorisation sont très incertaines”. Cette remarque est d’autant plus juste, compte tenu de la situation géographique des programmes immobiliers. “Ceux-ci peuvent être situés dans des quartiers excentrés, où l’on trouve beaucoup de foncier disponible. L’investisseur prend alors un vrai risque sur la valorisation du bien. De plus, il peine souvent à trouver un locataire solvable au loyer prévu. Les promoteurs oublient parfois de signaler qu’après douze mois de vacance, il existe un risque de reprise des réductions d’impôt !”, souligne-t-elle. En résumé, le dispositif Pinel est très attractif, toutefois, certains pièges sont à éviter comme la faible qualité de l’emplacement du bien, un prix trop élevé par rapport au marché, et surtout par rapport aux loyers.

L’Alur de Pinel

Geoffroy de Bouillane, CGPI chez GeoPatrimoine, est plus sévère encore sur le Pinel, en raison d’un arsenal législatif qui crée un rapport de force trop favorable aux locataires au détriment du propriétaire. “L’encadrement des loyers est rédhibitoire tout comme la protection des locataires mise en place dans le cadre de la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, avance celui-ci. La protection du locataire, tel est le leitmotiv de la loi Alur. Cette protection commence dès l’entrée dans les lieux et se poursuit pour maintenir le locataire dans son logement. Le propriétaire est de moins en moins libre de donner congé et pourra même avoir de grandes difficultés à reprendre son logement.”

Dispositif Malraux et résidences gérées :  bien choisir ses partenaires

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux offre à l’investisseur l’opportunité de réduire ses impôts et de se constituer un patrimoine immobilier en investissant dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Si le particulier achète un bien immobilier à rénover dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), celui-ci pourra bénéficier d’une réduction d’impôts correspondant à 30 % ou 22 % du montant des travaux (dans la limite de 100 000 euros de travaux par an, pendant trois ans). Toutefois l’investisseur doit rester prudent face aux sociétés qui proposent des programmes clés en main : ces sociétés de défiscalisation s’occupent de trouver le bien immobilier, et font réaliser les travaux par des artisans agréés. Ensuite, le particulier récupère un appartement à l’état neuf. cependant l’investisseur doit être attentif et vigilant en ce qui concerne l’emplacement du bien et la réputation du promoteur immobilier, car les travaux pouvant représenter jusqu’à 60% de la valeur d’achat du bien immobilier, si la société fait faillite avant le terme des travaux, le particulier peux perdre l’avantage fiscal. C’est pourquoi il est très important d’exiger une garantie financière d’achèvement des travaux. Dans ce cas, si la société devait faire faillite, se serait la banque qui financerait la suite des travaux.

LMNP et résidences services ou gérées

Voici un autre type d’investissement immobilier avec lequel il faut rester prudent : les résidences gérées appelées également résidences services. La particularité des résidences services via le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est son exploitation par un gestionnaire qui prend en charge le bon fonctionnement des services proposés aux locataires, qu’ils soient de courte ou longue durée. Les résidences services sont donc un ensemble immobilier destiné à la location meublée, composés de studios et d’appartements qui comportent des services para-hôteliers et des équipements communs qui varient, selon que la résidence accueille des étudiants, des touristes, des seniors, etc. Les propriétaires ne louent pas leur bien en direct mais signent un bail, de 9 ans minimum, avec un exploitant chargé de gérer la résidence et de reverser un loyer dont le montant est contractuellement garanti. Certains exploitants peu scrupuleux affichent alors des taux de rentabilité de l’ordre de 4 à 4,5 % par an en gonflant artificiellement le montant des loyers.

“Il convient de vérifier que le niveau de loyer proposé soit économiquement viable”, indique Emmanuel Charlet. Certains constructeurs comblent en effet le déficit de l’exploitant par le versement de “fonds de concours” généralement constitués sur le dos des acheteurs, via une majoration du prix de vente. Conséquence : tôt ou tard, l’exploitant ne pourra plus payer les loyers et va proposer de les revoir à la baisse. Baisse que les propriétaires seront contraints d’accepter car ils sont pieds et poings liés avec l’exploitant. “Non seulement ils ne peuvent pas résilier le bail qui les lie à ce dernier sans s’exposer à devoir lui verser une indemnité d’éviction, mais ils doivent aussi lui louer le bien pendant au moins neuf ans, s’ils ne veulent pas perdre la réduction d’impôt attachée à ce dispositif” assure Frédéric Tripier.

“Avant de signer, vérifiez le choix du site et de l’emplacement : ils doivent correspondre à leur vocation (proximité d’un centre universitaire pour une résidence étudiante, par exemple)”, recommande Emmanuel Charlet. Enfin, “vérifiez la solvabilité et la pérennité de l’exploitant, qu’il n’est pas en train de déposer le bilan, qu’il ne s’agit pas d’une filiale d’un groupe constituée pour l’occasion, dotée d’un capital de seulement quelques milliers d’euros… Visitez également les programmes ou les résidences qu’il a déjà construits pour vous faire une idée de leur qualité”, précise François-Xavier Legendre.

Source : www.lenouveleconomiste.fr

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