Google+
Facebook
Twitter
RSS

Comment optimiser son rendement locatif ?

[Total : 0    Moyenne : 0/5]

Tweet about this on Twitter0Share on Facebook0Share on Google+0

Six points pour optimiser son rendement locatif

Un bon rendement locatif (calcul de la rentabilité d’un investissement locatif) est avant tout un rendement locatif régulier, c’est pourquoi, l’investisseur immobilier doit étudier différents choix stratégiques qui lui permettront d’atteindre un équilibre en fonction de ses objectifs et de sa situation personnelle (objectifs patrimoniaux, capacités financières etc…).

Optimiser son rendement locatif avec la colocation

Depuis quelques temps la colocation a le vent en poupe. Il y a quelques années, les propriétaires bailleurs étaient plutôt frileux en ce qui concerne la colocation. En effet, ceux-ci craignaient de rencontrer certains problèmes (voisinage, dégradations etc…) et manquaient d’enthousiasme à l’idée de louer leur bien à un groupe de jeunes étudiants. Cette position des propriétaires face à la colocation à aujourd’hui évolué.

Tout d’abord, il apparait que le profil des colocataires a évolué. En effet, en plus des jeunes étudiants, on remarque aujourd’hui de nouveaux profils de colocataires qui sont des actifs mais qui ne peuvent assumer leur loyer tout seul.
Selon Nicolas Baussant, cofondateur du site Colocation & Vie, « Accepter de louer à plusieurs occupants s’avère un bon moyen de sécuriser un rendement locatif puisque chaque colocataire est responsable du paiement de sa quote-part du loyer » Pour les particuliers qui se lancent dans l’investissement locatif et choisissent la colocation, il est plus intéressant de sélectionner des logements (appartements ou maison) de moyennes ou grandes surfaces avec au bout d’importants travaux, « Cela permet à l’investisseur immobilier de profiter des économies d’échelle liées aux travaux. Avec un point positif pour le logement individuel sans charges de copropriété » toujours selon Nicolas Baussant. En ce qui concerne le rendement locatif, selon Karim Goudiaby, PDG d’Appartager.com, « si l’on pratique des loyers individualisés comprenant la chambre et un bout des parties communes, le bailleur peut au total augmenter son rendement locatif de 1 % par rapport au même logement loué à un seul ménage » Toutefois, l’investisseur immobilier peut être amener à gérer plusieurs baux, il doit également veiller à entretenir des relations avec la copropriété et les voisins et gérer également la circulation plus fréquente qu’avec un seul locataire.

Optimiser son rendement locatif avec le meublé dans l’ancien

Investir dans l’ancien et pratiquer de la location meublée permet d’afficher un loyer de 15 à 20 % supérieur à celui d’une même surface nue. « A Lyon, c’est de 40 à 50 euros de plus par mois », affirme Bertrand de Raymond, PDG de Capcime. De fait, cela majore les revenus locatifs. Ce genre de logements intéresse une clientèle ciblée d’actifs ou d’étudiants en stage ou en période d’essai pour quelques mois et même des locataires étrangers (diplomates, hommes d’affaires, etc.). Tous sont en quête d’un domicile temporaire tout confort, dans lequel on s’installe immédiatement. Cette clientèle friande des quartiers cossus est exigeante. « Un bien doit disposer d’une excellente situation géographique (prime pour les quartiers centraux ou historiques) et en même temps doit être parfaitement équipé », affirme Maud Velter, directrice associée de Lodgis. Atout pour le bailleur : le logement est, si besoin, plus vite récupérable qu’une location vide. Le préavis est de trois mois chaque année (durée du bail). Quant au choix du régime du LMNP (location meublé non professionnelle) dans ce genre de location, il permet de « maximiser le rendement avec peu ou pas de fiscalité, surtout lorsque le crédit a été remboursé », souligne Eric Ninu, directeur commercial chez I Sélection.

Optimiser son rendement locatif avec Le « Pinel » dans l’ancien

L’investissement Pinel dans l’ancien est moins connue et plus compliquée que l’investissement locatif Pinel dans l’immobilier neuf. L’investissement dans un bien immobilier dans le but d’une réhabilitation en Pinel permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux. En effet, la réduction d’impôt se calcul sur le prix d’achat majoré des frais et des travaux dans la limite de 5.500 euros le mètre carré. Cependant ce type d’investissement immobilier est réalisable dans la mesure où le bien immobilier répond à certains critères. Tout d’abord, le logement doit être qualifié d’inhabitable par un professionnel et recevoir de plus un agrément fiscal. Selon Bertrand de Raymond, « Cette solution est intéressante pour des deux et trois pièces, et lorsque le prix des travaux, réalisés par un professionnel, avoisine 20-25 % du prix d’acquisition. Ces interventions lourdes permettront ainsi de rendre le bien à nouveau décent et doté d’un bon niveau de performance énergétique » « On profite d’une décote par rapport à un logement en bon état, les frais de notaire sont moins élevés et on utilise le mécanisme du déficit foncier qui permet de sortir un taux de rendement interne de 7 %. Nous avons obtenu ces résultats pour des T1 et T2 en plein centre-ville de Lyon »

Optimiser son rendement locatif avec Le « Pinel » dans le neuf

Pour le particulier qui souhaite se lancer dans l’investissement locatif, Le Pinel dans le neuf semble être la solution la plus simple. En effet, le rendement locatif (brut de fiscalité) pour ces programmes immobiliers neufs, en région, évoluent entre 3,5 % et 4,2 % par année. Ce rapport de façade est dopé par l’avantage fiscal consenti par l’investisseur. L’investissement loi Pinel dans le neuf permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 12 % du prix du bien pour une durée de location de 6 ans, à 18 % sur 9 ans et à 21 % sur 12 ans. Le montant d’une opération est plafonné à 300.000 euros par an avec un prix du mètre carré limité à 5.500 euros.

« Sur certaines opérations, le taux de rendement interne sur 12 ou 15 ans peuvent atteindre 7 % par an », souligne Alexandre Boutin, ingénieur patrimonial chez Primonial. Investir dans le neuf avec un plafonnement des loyers limités par l’Etat permet de pouvoir proposer « des prix raisonnables qui intéressent bon nombre de locataires. C’est donc un bon moyen de les fidéliser. Cette moindre rotation des occupants participe aussi aux bons résultats du rendement locatif sur la durée », affirme Stéphane Theuriau, président du directoire de Cogedim.

Autre avantage de ces logements : des charges locatives faibles car les appartements sont économes en énergie. C’est un avantage pour louer vite et bien. Enfin, en cas de relocation intervenant de 4 à 6 ans après la livraison, pas besoin de dépenser beaucoup en travaux de remise en état.
Optimiser son rendement locatif avec les résidence services dans le neuf
Géré par un exploitant, les résidences services sont un investissement dit « clés en main » qui ne propose au bailleur aucun usage, sauf pour les résidences de tourisme. Toutefois, l’investissement en résidence service est une solution qui affiche des résultats parmi les meilleur en terme de placement immobilier. Les résidences services (étudiantes, seniors, d’affaires, de tourisme, Ehpad) servent entre 3,5 et 4,5 % de rendement locatif garanti net de charges. Selon Alexandre Boutin, « Cet investissement est surtout utile pour ceux qui recherchent à long terme à se constituer des revenus complémentaires en vue de la retraite »

Optimiser son rendement locatif avec l’achat en nue-propriété dans le neuf

En apparence, l’achat en nue-propriété dans le neuf ne procure aucun rendement locatif immédiat et sur une longue durée (de 15 à 18 ans). L’investissement en nue-propriété dans le neuf consiste à n’acheter que la nue-propriété d’un bien locatif sans en avoir l’usufruit, qui est détenu par un bailleur social pendant plusieurs années. De ce fait, le bailleur social gère, loue et entretient (travaux) le bien, encaisse les loyers et règle la taxe foncière.
Alors, quel est l’intérêt de cet investissement en terme de rendement locatif ? C’est une façon intéressante de se constituer un patrimoine immobilier en achetant un bien immobilier avec une décote de 30 à 40 % par rapport au même bien en pleine propriété. Selon Eric Ninu « Du simple fait de cette ristourne à l’achat, le taux actuariel obtenu est de 3,47 % sur la base d’un prix de sortie identique au prix de départ » Il existe de plus un second avantage, en effet selon Gilles Hautrive, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel, « La valeur d’un bien détenu en nue-propriété sort du patrimoine taxable à l’ISF. Cette économie fiscale est à prendre en compte dans la rentabilité finale » Lorsque la période de l’usufruit du bailleur social terminée, le nu-propriétaire redevient, plein propriétaire du bien à sa valeur vénale, sans droits de mutation, ni friction fiscale. Pour finir, selon Christine Chiozza-Vauterin, responsable de l’offre immobilière à la Banque Privée 1818, « Cet achat relève d’une vraie stratégie d’investissement patrimoniale sur la durée et s’avère payant lorsque l’épargnant dispose de revenus fonciers »

Source :  www.lesechos.fr/journal20150904/lec2_supplement/021296266383-6-idees-pour-optimiser-son-rendement-locatif-1150579.php

Tweet about this on Twitter0Share on Facebook0Share on Google+0
Réduisez vos impôts avec la loi Pinel !

Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif et Réduire vos impôts ? Jusqu'à 63 000€ de réduction d'impôts avec la Loi Pinel !