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Défiscalisation immobilière

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Défiscalisation immobilière : comprendre les dispositifs

Nombreux sont les dispositifs de défiscalisation immobilière qui se sont succédés ou côtoyés au gré des préoccupations et orientations des différents gouvernements en place. Loi Girardin, loi Scellier, loi Robien, loi Pinel, loi Duflot, dispositif Censi-Bouvard, LMNP, EHPAD, ces dispositifs de défiscalisation immobilière ont le même but : inciter les contribuables à louer leurs biens immobilier pour une durée minimale en échange d’avantages fiscaux, c’est à dire une réduction d’impôts.

Il existe donc plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière, Loi Pinel, loi Girardin, LMNP ou EHPAD, qu’il faut comprendre et analyser en fonction de sa situation et de son profil afin de réaliser le meilleur investissement locatif, réduire ses impôts ou augmenter ses revenus.

Comparer et comprendre les dispositifs de défiscalisation immobilière

Les dispositifs de défiscalisation immobilières se succèdent parfois très rapidement et sont souvent remplacés par de nouvelles loi de défiscalisation. Lorsqu’on désire se lancer dans l’investissement locatif, il faut donc s’informer régulièrement afin de réaliser le meilleur investissement locatif.

Comparatif des différents dispositifs de défiscalisation immobilière

Tableau

Défiscalisation immobilière : quels sont les objectifs de l’investisseur immobilier

Pour choisir le dispositif de défiscalisation , il faut tout d’abord bien connaître le profil de l’investisseur immobilier : montant d’imposition et niveau de réduction fiscale recherchée, capacité d’épargne mensuelle etc…, il faut également bien définir ses objectifs sur le long terme. L’investisseur immobilier souhaite t-il se construire un patrimoine immobilier, ou bien souhaite t-il augmenter ses revenus ? Par exemple, un investissement dans une chambre médicalisée en EHPAD ou un investissement locatif en Girardin Outre-Mer s’inscrivent dans une démarche de bénéficier de revenus complémentaires. En effet, dans ce type d’investissement locatif immobilier, le logement n’est pas destiné à ce que le locataire y vive un jour. A contrario, investir en loi Pinel ou en LMNP, permet à l’investisseur immobilier d’acquérir un bien avec un petit apport. Dans ce cas, le prix d’achat du bien immobilier se finance dans les premières années, grâce aux avantages fiscaux et aux revenus locatif perçus. Lorsque la période d’engagement de location est révolue et le prix d’achat remboursé, l’investisseur immobilier peut décider de faire de ce bien immobilier une résidence principale ou secondaire ou bien continuer à louer son bien pour profiter des revenus complémentaires.

Défiscalisation immobilière : un investissement sur le long terme

Une épargne immobilisée pour plusieurs années
Dans tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, une durée minimale de mise en location est imposée  au propriétaire – généralement de 9 ans et avec des loyers plafonnés ce qui freine de fait la rentabilité purement locative du bien. Il est donc impératif d’envisager cet investissement sur le long terme car une revente anticipée est toujours compliquée et entraine même dans certains cas des pénalités telles que le remboursement des avantages fiscaux perçus.

Défiscalisation immobilière : le choix du bien

Outre la réduction d’impôts, la rentabilité d’un investissement immobilier repose essentiellement sur la stabilité locative. Il faut donc que le futur investisseur immobilier étudie avec soin la qualité du bien mais également l’environnement de celui-ci. En effet, l’investisseur immobilier doit être attentif à l’état des parties communes, le bien est-il à proximité des transports ainsi que des commerces de proximité, il faut également évaluer l’aspect général du quartier. Il est donc important que l’investisseur immobilier se rende en personne sur les lieux. Dans le cas ou l’investisseur ne peut se rendre sur place, comme par exemple dans le cas d’un investissement sous le dispositif Girardin Outre -Mer, l’investisseur devra alors faire appel à un agent immobilier local, qui grâce à son expertise de terrain, pourra évaluer la qualité du bien immobilier ainsi que la pertinence de son implantation géographique par rapport à la demande locative.

Dans le cas d’un investissement en EHPAD, le propriétaire l’investisseur doit laisser la main au gestionnaire pendant la durée de la mise en location du bien. Dans ce type de dispositif, l’investisseur immobilier signe un bail de type commercial de 9 à 12 ans en moyenne. C’est ensuite le gestionnaire qui s’occupera de la mise en location, du reversement des loyers et de l’entretien des locaux. Dans ce type de dispositif, dans le cas d’absence de locataire, c’est le gestionnaire qui reversera les loyers à l’investisseur sur ses fonds propres. C’est pourquoi, l’investisseur doit absolument s’assurer de la solidité financière et du sérieux de la société gestionnaire. Enfin, il est important d’étudier avec soin le contrat, en particulier les informations relatives à la répartition des charges afin d’éviter de mauvaises surprises. (réparations, travauxn réparations courantes etc…)

Défiscalisation immobilière : être conseillé par un expert en gestion de patrimoine

Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine permet de passer en revue les différents dispositifs de défiscalisation immobilière existants et de choisir celui qui est le plus en adéquation avec le projet du particulier. Il se chargera également du montage financier – qui peut se révéler complexe pour un néophyte – et s’assure du sérieux des partenaires (promoteurs, gestionnaires) et de la qualité du bien.

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